Procesul de autorizare și executare a lucrărilor de construcții trece printr-o reorganizare majoră, iar una dintre cele mai importante componente pentru proprietarii de imobile o reprezintă procedura de intrare în legalitate. Reglementată la Articolul 301 din Legea nr. 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor), „Autorizația de regularizare” este instrumentul prin care construcțiile realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea celei existente pot fi aduse în cadrului legal.
Deși oferă o cale de remediere a situațiilor neconforme, legea impune condiții stricte, filtre de mediu riguroase și sancțiuni financiare semnificative pentru a preveni abuzurile. Iată o analiză detaliată a acestui mecanic legal.
1. Când și pentru ce clădiri se poate solicita regularizarea?
Regula generală stipulată de noul cod restrânge posibilitatea de regularizare directă la un spectru restrâns de lucrări cu impact redus. Conform prevederilor legale, autorizația de regularizare poate fi emisă de autoritatea competentă numai pentru:
- Locuințe unifamiliale: Clădiri de locuit cu un regim de înălțime de maximum Parter (P) sau Parter plus un Etaj (P+1), care au o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp.
- Anexe: Anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau ale exploatațiilor agricole, tot în limita unei suprafețe construite desfășurate de maximum 150 mp.
- Balcoane: Lucrări de închidere a balcoanelor, cu condiția expresă ca acestea să nu se extindă pe domeniul public.
Excluderi importante: Nu pot beneficia de această procedură simplificată clădirile clasate ca monumente istorice și nici construcțiile situate în zonele de protecție ale monumentelor ori în zone construite protejate.
2. Fereastra de Oportunitate: O Excepție Tranzitorie de 1 An
Pentru proiectele mai mari sau de altă natură decât cele menționate anterior, legiuitorul a prevăzut o perioadă limitată de tranziție.
Pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a legii, cererea de regularizare se poate depune și pentru alte categorii de construcții neautorizate sau modificate fără drept. Condițiile fundamentale sunt ca lucrările să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate la data solicitării, să respecte cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, să fie achitate obligațiile fiscale și să fie aplicate măsurile contravenționale aferente.
Sancțiuni financiare drastice (Taxe majorate de 10 ori)
Pentru a descuraja practica construirii fără autorizație sub ideea unei legalizări ulterioare ieftine, legea aplică penalități severe în cadrul ferestrei tranzitorii:
- Valoarea cotelor datorate Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC) este de zece ori mai mare decât cota standard.
- Taxele locale pentru certificat de urbanism și autorizare se calculează, de asemenea, la o valoare de zece ori mai mare față de taxele stabilite prin Codul Fiscal.
3. Cerințe Tehnice și Avize de Mediu Obligatorii
Obținerea autorizației de regularizare nu este o simplă formalitate administrativă sau un schimb financiar. Pentru ca autoritatea locală să poată emite documentul, trebuie îndeplinite în mod cumulativ mai multe condiții tehnice și legale:
Verificările privind calitatea și urbanismul
- Expertiza Tehnică: Respectarea cerințelor fundamentale de calitate se dovedește exclusiv prin expertize tehnice întocmite de experți atestați. Aceștia trebuie să certifice siguranța imobilului pe domenii precum: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și sănătate, siguranță în exploatare, protecție la zgomot și economie de energie.
- Conformitatea Urbanistică: Structura de specialitate din cadrul primăriei (sau experți urbaniști autorizați angajați de solicitant) verifică încadrarea în reglementările de urbanism ale zonei.
- Lucrări de aducere la conformitate: Dacă expertiza sau analiza urbanistică indică neconcordanțe, primăria poate impune executarea unor lucrări de adaptare sau chiar obținerea unei autorizații de desființare parțială (de exemplu, demolarea unui etaj suplimentar neconform) înainte de regularizare.
Condițiile de Mediu
Autoritățile de mediu trebuie să confirme că lucrările respectă actele administrative emise, că a fost emisă decizia de clasare a notificării privind evaluarea impactului sau că proiectul nu intră sub incidența legislației speciale privind ariile protejate (OUG 57/2007) ori Legea Apelor.
4. Implicații Fiscale: Dublarea Impozitului pe Clădire
Până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea construcției, proprietarii de spații neautorizate se confruntă cu costuri de menținere ridicate:
- Impozitul pe clădire se majorează cu 100% din momentul în care autoritatea locală constată situația de construire neautorizată.
- Clarificare legală: Plata impozitului majorat nu reprezintă o intrare în legalitate, nu echivalează cu o autorizație și nu înlătură aplicarea sancțiunilor prevăzute de lege privind disciplina în construcții.
5. Ce se întâmplă în caz de refuz sau expirare a termenului? Demolarea
Mecanismul prevăzut de Art. 301 este conceput astfel încât să nu lase lucrările neautorizate într-o zonă de incertitudine prelungită.
- Procedura Judiciară: În cazul în care condițiile tehnice și de mediu nu pot fi îndeplinite sau dacă trece perioada de grație de 1 an fără ca situația să fie rezolvată, primarul are obligația de a acționa în instanță proprietarul în termen de 30 de zile.
- Decizia Instanței: Instanța judecătorească va soluționa cauza citând părțile și va dispune, după caz, desființarea totală sau parțială a construcției neautorizate ori aducerea terenului la starea inițială.
- Executarea Silită: Hotărârea de desființare devine titlu executoriu. Autoritățile locale vor proceda la demolarea construcției neconforme printr-o procedură simplificată, iar toate cheltuielile aferente operațiunii vor fi recuperate de la contravenient.
Articolul 301 din Noul Cod al Urbanismului (Legea nr. 169/2026) stabilește un echilibru strict: oferă o ușă de acces către legalitate proprietarilor de bune-credințe sau celor cu proiecte mici (case individuale de max. 150 mp), oferind totodată o fereastră limitată de 1 an pentru alte construcții. În același timp, prin dublarea impozitelor, penalitățile de 10 ori mai mari la taxe și obligația fermă de demolare prin instanță, cadrul normativ descurajează ferm ridicarea clădirilor fără respectarea procedurilor legale.
