Noul cod al amenajării teritoriului urbanismului și construcțiilor 2026
dr.ULICI Claudiu-Octavian
Relația dintre administrația publică, lege și construcțiile executate fără autorizație în România oscilează structural între două imperative fundamentale. Necesitatea restabilirii ordinii de drept și a disciplinei în urbanism, pe de o parte, și protecția dreptului de proprietate privată, pe de altă parte. În timp ce ridicarea neautorizată a unei clădiri reprezintă o încălcare clară a normelor legale, aducerea terenului la starea inițială, respectiv desființarea sau demolarea construcției, este un proces supus unui filtru juridic riguros, dar adesea abordat superficial de diferiți actori publici. Cadrul legal principal a fost conturat de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, Legea nr. 350/2001 privind urbanismul și amenajarea teritoriului, precum și de dispozițiile Codului de procedură civilă.
Fapta de a construi fără autorizație de construire ori cu nerespectarea acesteia constituia, ca regulă generală, contravenție, fiind încadrată drept infracțiune doar în cazuri de o gravitate deosebită, cum ar fi lucrările efectuate la monumente istorice sau în zonele de protecție ale acestora, ori reluarea lucrărilor după ce s-a dispus oprirea lor de către organele de control. Procedura prin care se urmărește demolarea unei astfel de construcții ridicate pe teren proprietate privată nu este una automată și nu se poate realiza în mod direct de către primar sau Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), ci presupune parcurgerea obligatorie a două etape distincte: faza administrativă și faza judiciară.
În faza administrativă, organele de control (Poliția Locală prin Serviciul Disciplină în Construcții sau ISC) constată abaterea prin încheierea unui proces-verbal de contravenție. Prin acest act se aplică sancțiunea amenzii și se dispune sistarea imediată a lucrărilor, alături de măsura complementară a dării unui termen pentru intrarea în legalitate — obținerea retroactive a autorizației, în măsura în care reglementările urbanistice din PUG/RLU permit acest lucru — sau pentru demolarea benevolă de către constructor. Dacă termenul acordat expiră iar contravenientul nu s-a conformat, autoritatea publică (Primarul sau Președintele Consiliului Județean) nu are dreptul de a interveni direct pe proprietatea privată cu utilaje. În temeiul art. 32 din Legea nr. 50/1991, autoritatea este obligată să formuleze o acțiune în instanță pentru ca un judecător să îl oblige pe proprietar la desființarea lucrărilor. Hotărârea judecătorească obținută va cuprinde, de regulă, și o autorizare pentru primar de a executa demolarea pe cheltuiala pârâtului, prin intermediul unui executor judecătoresc, în cazul în care acesta refuză în continuare executarea benevolă.
Deși logica legislativă este coerentă, punerea în aplicare a măsurii de demolare întâmpină obstacole majore în practică, un astfel de proces durând frecvent între 1 și 2 ani. Unul dintre principalele obstacole îl constituie termenul de prescripție a răspunderii contravenționale de 3 ani de la data finalizării lucrărilor (art. 31 din Legea nr. 50/1991). În ipoteza în care o construcție neautorizată a fost finalizată de mai mult de 3 ani fără ca autoritățile să fi încheiat un proces-verbal, dreptul de a aplica sancțiuni contravenționale și de a urma procedura facilă din Legea 50/1991 se prescrie. De asemenea, desființarea efectivă se lovește de costurile mari pe care administrațiile locale trebuie să le avanseze pentru echipele de demolare, precum și de presiunea socială enormă în cazul imobilelor cu destinație de locuință.
Există totuși excepții restrânse de la cerința obținerii unei hotărâri judecătorești prealabile. Primarul poate dispune demolarea pe cale administrativă directă (fără proces) în cazul construcțiilor provizorii sau al celor executate ilegal direct pe terenurile aparținând domeniului public sau privat al statului ori al unității administrativ-teritoriale (cum sunt terasele, chioșcurile sau garajele amplasate pe trotuare). Pentru construcțiile neautorizate ridicate pe terenuri private însă, ordinea constitucională garantează protecția proprietății sub aspect procedural, făcând din hotărârea judecătorească definitivă un filtru obligatoriu. Din acest motiv, miza centrală a autorităților rămâne intervenția promptă încă din faza de execuție a lucrărilor, sistarea timpurie fiind singura cale eficientă de a preveni maratonul juridic pe care îl presupune demolarea unei clădiri deja finalizate.
În data de 10 august 2026, a fost publicat în Monitorul Oficial al României Codul amenajării teritoriului urbanismului și construcțiilor. Acesta va intra în vigoare la 15 zile de la data publicării. Intrarea în vigoare a prezentului cod este automată și aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare.
Potrivit acestui act normativ, lucrările de construire clădiri se realizează de către antreprenori sau în regie proprie, dar se pot realiza în regie proprie numai locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter, fiind interzisă realizarea în regie proprie a altor categorii de clădiri. Prin urmare dacă locuiești la oraș, începe cu contactarea unui antreprenor, adică a unei persoane juridice sau o asociere de persoane juridice care desfășoară activități de execuție lucrări conform obiectului de activitate și cu care aveți încheiate relații contractuale pentru execuția de lucrări pe care urmează să le execute, în regim propriu sau prin intermediul subantreprenorilor. Intermedierea este obligatorie și costurile aparține evident beneficiarului.
Apoi, nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire. Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu pot fi recepționate, iar cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate.
Codul stabilește că se pot executa fără autorizație de construire anumite lucrări de intervenție care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcțiilor amplasate în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate, care nu sunt monumente istorice clasate sau în curs de clasare, ori dacă acestea nu reprezintă construcții cu valoare arhitecturală sau istorică, stabilite prin documentații de urbanism aprobate.
Aceste lucrări care se pot executa fără autorizație de construire pot fi lucrări de reparații și/sau întreținere la construcții existente, care nu afectează volumul, forma clădirii și decorația fațadelor și care nu reprezintă extinderi, demolări sau modificări structurale.
Se pot edifica fără autorizație lucrări de reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje, precum și înlocuiri de tâmplărie interioară, cu păstrarea dimensiunii golurilor; lucrări de reparații și înlocuiri la pardoseli; reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare; reparații și înlocuiri de sobe de încălzit și coșuri de fum aferente, păstrându-se forma, dimensiunile și materialele acestora; reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate; modificări de compartimentări nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare și care nu modifică concepția spațială interioară și altele asemenea.
În situația în care au fost realizate lucrări cu nerespectarea autorizației de construire sau în absența acesteia, titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare autorității administrației publice competente să emită și autorizația de construire. Autorizația de regularizare se poate emite doar pentru clădirile cu funcțiunea de locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter/parter și etaj cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice sau a zonelor construite protejate, pentru anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole în suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, și pentru lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public.
Executarea fără autorizație de construire, de desființare, de regularizare sau de modificare ori cu nerespectarea prevederilor acestora a lucrărilor de construire, de intervenție, de amenajare sau desființare constituie tot contravenție, ca și sub vechea lege Legea 50/1991.
În cazul în care persoanele sancționate contravențional nu s-au conformat celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contravenției, în sensul luării măsurilor de încadrare a lucrărilor în prevederile autorizației sau de desființare a lucrărilor executate fără autorizație ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, în termenul stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției, organul care a aplicat sancțiunea sesizează instanțele judecătorești pentru a dispune, după caz încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației sau desființarea construcțiilor realizate nelegal.
În situația prevăzută la paragraful de mai sus, autoritățile administrației publice competente se adresează instanței de contencios administrativ pentru a dispune demolarea sau regularizarea lucrărilor realizate fără autorizație, cu nerespectarea autorizației sau cu nerespectarea procedurii prevăzute pentru amenajări, instalații și lucrări exceptate de la orice formalitate. Aici se pune iarăși problema posibilității obținerii autorizației, atâta vreme cât din chiar culpa persoanelor responsabile nu sunt întocmite documentațiile de urbanism.
Construcțiile executate fără autorizație de construire, precum și construcțiile și amenajările cu caracter provizoriu executate pe imobile/terenuri aparținând domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale
pot fi desființate pe cale administrativă de autoritatea administrației publice de pe raza unității administrativ-teritoriale unde se află construcția, fără emiterea unei autorizații de desființare, fără sesizarea instanțelor judecătorești și pe cheltuiala contravenientului.
”Organul de control” care a sancționat contravențional fapta de a executa lucrări de construcții fără autorizație sau cu încălcarea dispozițiilor acesteia, cu nerespectarea procedurii simplificate a notificării sau cu nerespectarea proiectului notificat, pe lângă oprirea executării lucrărilor, are obligația de a dispune desființarea lucrărilor executate fără autorizație de construire, fără respectarea procedurii simplificate a notificării sau fără respectarea proiectului notificat, în condițiile în care acestea nu se încadrează în reglementările urbanistice aprobate și/sau nu respectă cerințele fundamentale de calitate a construcțiilor.
În Noul Cod se specifică acum exact aceea că, poliția locală, deține atribuții în domeniul construcțiilor, respectiv efectuează controale pentru identificarea lucrărilor de construcții executate fără autorizație de construire sau desființare, după caz, inclusiv a construcțiilor provizorii. Dacă constructorul fără autorizație, nu obține autorizațiile necesare, autoritățile administrației publice competente se adresează instanței de contencios administrativ pentru a dispune demolarea sau regularizarea lucrărilor realizate fără autorizație, cu nerespectarea autorizației. Acum e mai limpede că demolarea nu se poate dispune chiar de polițistul local.
