Ai primit somație de demolare de la Primărie sau vrei să intri în legalitate?

Ce schimbă Noul Cod al Urbanismului (Legea nr. 169/2026)

În ultimii ani, unul dintre cele mai sensibile subiecte din cabinetele de avocatură – în special în orașe dinamice precum Cluj-Napoca – a fost cel al construcțiilor ridicate fără autorizație de construire sau cu depășirea proiectului aprobat. Fie că vorbim despre o extindere a casei, o mansardare, un garaj sau o hală industrială, proprietarii se loveau până de curând de un hățiș legislativ fragmentat între celebra Lege nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Odată cu adoptarea Noului Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (Legea nr. 169/2026), regulile jocului s-au schimbat fundamental. Noul Cod abrogă vechile reglementări fragmentate (inclusiv Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001) și reunește într-un singur act normativ unitar întreaga procedură de planificare urbană, autorizare, control și sancționare.

Din experiența mea de peste 30 de ani în litigii civile și administrative, îți explic concret ce trebuie să faci dacă ai primit un proces-verbal de contravenție cu măsură de desființare, cum funcționează intrarea în legalitate sub imperiul Legii nr. 169/2026 și ce greșeli îți pot compromite definitiv construcția.

1. Ce se întâmplă în primele 15 zile după controlul Poliției Locale sau al ISC?

Atunci când un inspector constată executarea unei construcții fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, întocmește un proces-verbal de constatare și sancționare a contravențiilor. Pe lângă amenda contravențională (care poate fi considerabilă), actul dispune aproape întotdeauna două măsuri complementare:

1. Oprirea imediată a lucrărilor;
2. Intrarea în legalitate (obținerea autorizației într-un anumit termen) sau desființarea (demolarea) construcției și aducerea terenului la starea inițială.

Atenție critică la termen: Ai la dispoziție 15 zile calendaristice de la data înmânării sau comunicării procesului-verbal pentru a depune plângere contravențională la judecătorie.

De ce este vitală această plângere, chiar și atunci când recunoști că ai construit fără acte? Pentru că depunerea plângerii suspendă de drept executarea sancțiunilor, inclusiv a termenului de demolare, până la soluționarea definitivă a procesului. Fără o plângere depusă în termenul de 15 zile, procesul-verbal devine titlu executoriu, iar Primăria poate cere instanței autorizarea demolării pe cheltuiala ta.

2. Cum poți intra în legalitate sub Noul Cod al Urbanismului (Legea nr. 169/2026)?

Noul Cod al Urbanismului păstrează distincția esențială dintre ilegalitatea formală (ai construit fără acte, dar construcția respectă regulile urbanistice ale zonei) și ilegalitatea de fond (construcția încalcă indicatorii urbanistici – POT, CUT, regim de înălțime, retrageri față de vecini sau este ridicată pe un teren neconstruibil).

Pentru a obține autorizația de intrare în legalitate în baza Legii nr. 169/2026, trebuie parcurse următoarele etape:

• Verificarea încadrării în documentațiile de urbanism (PUG / PUZ): Construcția deja edificată trebuie să respecte destinația zonei, coeficienții urbanistici și distanțele minime față de limitele de proprietate. Dacă încalcă aceste reguli, Primăria nu poate emite autorizație de intrare în legalitate decât dacă, în prealabil, se aprobă o documentație de urbanism (acolo unde legea permite) sau dacă modifici/demolezi parțial porțiunea neconformă.
• Expertiza tehnică de rezistență și calitate: Un expert tehnic atestat trebuie să certifice că lucrarea executată fără autorizație respectă cerințele fundamentale de rezistență mecanică, stabilitate și securitate la incendiu.
• Certificatul de urbanism și avizele: Se solicită certificatul de urbanism în scopul intrării în legalitate, se obțin avizele cerute (utilități, mediu, ISU etc., după caz) și se depune documentația tehnică completă (DTAC) la Primărie.
• Achitarea taxelor și a amenzii: Dovada achitării amenzii contravenționale (sau a suspendării acesteia în instanță, după caz) și plata taxei de autorizare.

3. Ce aduce nou Legea nr. 169/2026 față de vechile legi abrogate?

Abrogarea vechilor legi (Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001) prin Noul Cod al Urbanismului urmărește eliminarea blocajelor birocratice și digitalizarea procedurilor, aducând câteva noutăți majore pe care orice proprietar sau investitor trebuie să le cunoască:

1. Unificarea procedurilor și a termenelor: Nu mai există contradicții între normele de urbanism și cele de autorizare. Toate regulile – de la parcelarea terenurilor și emiterea certificatului de urbanism până la recepția la terminarea lucrărilor – sunt integrate într-o singură logică juridică.
2. Digitalizarea și ghișeul unic (Platforma națională): Noul Cod impune depunerea și avizarea electronică a documentațiilor, reducând plimbările între zeci de instituții avizatoare și stabilind termene stricte pentru emiterea avizelor (cu mecanisme de aprobare tacită în condițiile prevăzute de lege).
3. Clarificarea regimului parcelărilor și al dezmembrărilor: Legea nr. 169/2026 reglementează mult mai strict condițiile în care un teren poate fi parcelat sau partajat în vederea construirii, prevenind apariția cartierelor fără drumuri de acces conforme sau fără utilități.
4. Controlul și răspunderea disciplinară/contravențională: Regimul sancțiunilor și al termenelor de prescripție a dreptului de a aplica amenzi (termenul general de 3 ani de la data săvârșirii faptei, respectiv de la terminarea lucrărilor) este corelat cu obligația autorităților de a analiza cererile de intrare în legalitate înainte de a trece la măsura extremă a demolării.

4. Greșeala fatală pe care o fac mulți proprietari: „Las că nu mă verifică nimeni”

Chiar dacă au trecut mai mult de 3 ani de la finalizarea construcției și a intervenit prescripția răspunderii contravenționale (adică nu mai poți fi amendat), construcția ridicată fără autorizație rămâne un bun fără existență juridică în Cartea Funciară.

Consecințele practice sunt severe:

• Nu o poți vinde prin credit ipotecar (nicio bancă nu finanțează o construcție neintabulată sau cu extinderi neautorizate);
• Nu o poți lăsa moștenire în mod clar și nu o poți partaja fără complicații majore;
• Nu poți obține autorizații ulterioare de extindere, mansardare sau branșare definitivă la utilități;
• La orice vânzare ulterioară, notarul îți va solicita extrasul de Carte Funciară actualizat și certificatul de atestare a edificării construcției.

Ce ai de făcut concret dacă ai o construcție neautorizată sau ai primit o somație?

1. Nu continua lucrările după primirea procesului-verbal de oprire. Continuarea lucrărilor după dispunerea opririi lor de către organele de control constituie infracțiune, nu simplă contravenție, și atrage dosar penal.
2. Verifică data comunicării procesului-verbal și depune plângerea contravențională în maximum 15 zile pentru a opri curgerea termenului de demolare.
3. Consultă un arhitect și un avocat specializat în urbanism înainte de a depune orice cerere la Primărie: o cerere formulată greșit poate atrage un refuz administrativ care îngreunează ulterior apărarea în instanță.

Despre autor

Dr. Claudiu-Octavian Ulici este avocat în Baroul Cluj din anul 1996, cu o experiență de 30 de ani în drept imobiliar, contencios administrativ, litigii de urbanism și carte funciară, și Doctor în Filosofie.

Ai primit un proces-verbal de contravenție de la Poliția Locală sau ISC ori vrei să intri în legalitate cu o construcție conform Noului Cod al Urbanismului (Legea nr. 169/2026)? Ne poți contacta la cabinet în Cluj-Napoca sau poți solicita o analiză juridică rapidă prin Instant Legal pe ulici.legal

.